정부 지원 주거안정 월세 대출 소득산정 기준 무주택 기준 알아보기

청년전용 또는 신혼부부전용이든 버팀목 자금이나 주거안정 월세 자금은 주택지원과 관련하여 많이 나오는 질문들 그리고 무주택의 개념, 세대주 구성, 소득산정 기준 등에 대해  묻고 답하기 형식으로 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

주택 소유 중인데, 무주택으로 보는 경우는?

○ 주택도시기금은 무주택서민의 주거안정 및 주거복지향상을 목적으로 조성, 지원되는 자금으로서, 유주택자의 판단은 대상주택의 규모, 가격, 소재지등에 관계없이 기금대출 대상에서 제외됩니다.

 

○ 분양권 및 조합원 입주권을 보유한 경우도 주택 보유로 확인됩니다. (전세자금대출 신청자의 경우 분양권 및 조합원 입주권은 주택으로 산정하지 않음)

 

○ 이는 무주택서민을 위한 주거안정자금이므로 개인의 특수 사정은 고려 대상이 될 수 없으나, 다음 아래에 해당하는 경우 주택을 소유한 경우에도 무주택자로 인정 가능하므로 참고하시기 바랍니다.

1. 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 그 지분을 처분한 경우

 

2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우

 

가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택

나. 85㎡이하의 단독주택

다. 소유자의? 가족관계의 등록에 관한 법률? 에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택

 

3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 그 지분을 처분한 경우

 

4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여? 주택법? 제10조 제3항에 따라 주택을 건설하여 소유하고 있거나 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

 

5. 20㎡이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.

 

6. 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택을 소유하고 있는 경우

 

7. 건물등기사항전부증명서 또는 건축물관리대장의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

 

8. 무허가건물을 소유하고 있는 경우

 

 

무주택자만 대출이 가능한데, 주택 소유를 확인하는 세대원의 범위는?

○ 무주택 검색 대상 세대원은 아래와 같습니다.

1. 세대주 및 세대원* 전원 * 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속) 또는 직계비속

2. 분리된 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 직계비속

3. 세대주로 인정되는 자의 민법상 미성년인 형제, 자매

4. 공동명의 담보제공자

 

 

대출대상자 소득 산정 기준은?

○ 소득의 종류는 근로소득, 사업소득, 연금소득, 기타 소득으로 구분합니다.

- 연금의 범위는 공적연금*, 기업연금, 개인연금을 포함

* 군인연금, 공무원연금, 사립학교교원연금, 국민연금(노령연금, 장해연금, 유족연금 등) 등 국가, 지방자치단체 공공기관이 지급하는 모든 종류의 연금 소득(기초생활수급비, 국가 유공자 보상금, 보훈급여 등 연금형식으로 지급하는 각종 보상금과 수당 등을 포함)

 

- 기타 소득은 이자, 배당소득 등 소득금액증명원 상 확인되는 금액

- 근로소득, 사업자등록이 있는 사업소득, 공적연금소득(국민연금, 공무원연금, 군인연금, 사립학교교직원연금, 별정우체국연금)이 있는 경우 해당 소득은 필수 합산 대상

 

 

퇴사 혹은 폐업한 경우 소득 산정 기준은?

○ 재직여부, 사업영위를 확인하여 퇴직한 전 근무지, 폐업한 사업장의 소득은 인정 불가합니다.

- 단, 사업자등록증이 있는 개인사업자의 경우 최근년도 소득금액증명원을 제출하였으나 신규 사업을 개시하여 상호가 변경되었다면, 업종 및 업태가 동일한 경우에 소득을 인정

○ 대출접수일 기준 퇴직한 경우 퇴직증명서(또는 건강보험자격득실확인서), 폐업한 경우 폐업증명서 등으로 확인 후 연소득이 없는 것으로 간주합니다.

 

 

근로소득의 경우 재직 확인 및 소득 산정 기준은?

○ 근로소득자의 경우 건강보험자격득실확인서로 재직을 확인합니다.

- 단, 직장건강보험 적용 제외 등의 사유로 직장건강보험에 가입하지 않은 경우에는 재직증명서 및 사업자등록증(또는 사업자등록증명원) 사본으로 확인

○ 근로소득의 경우 최근발행 원천징수영수증, 소득금액증명원, 최근발행 급여내역서 상 금액으로 확인합니다.

- 근로·사업소득의 경우 과세신고 하였으나 아직 전년도 소득입증자료가 발급되지 않는 경우에는 이전 연도 소득입증자료로 연소득을 산정

- 단, 근로소득의 경우 전년도 원천징수영수증이 발급되는 경우에는 전전전년도 소득입증자료를 사용 불가

- 원천징수영수증 상 비과세소득은 제외

 

○ 재직기간이 1년 미만인 근로소득의 경우 급여내역서상 총금액을 연소득으로 환산하여 적용합니다.(월환산)

- 단, 1개월 이상 재직하여 온전한 한 달치 이상의 소득이 존재해야 함

- (예시) 3.4 입사자의 경우 4.30까지 만근 후 대출 신청 가능

 

 

사업소득의 경우 사업영위 확인 및 소득 산정 기준은?

○ 사업자의 경우 사업자등록증(또는 사업자등록증명원)으로 사업 영위를 확인합니다.

○ 사업소득의 경우 최근발행 사업소득원천징수영수증, 소득금액증명원 또는 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부 계산서(세무사확인분) 상 금액으로 확인합니다.

- 근로·사업소득의 경우 과세신고 하였으나 아직 전년도 소득입증자료가 발급되지 않는 경우에는 이전 연도 소득입증자료로 연소득을 산정

○ 사업영위기간이 1년 미만인 사업소득의 경우 연소득으로 환산이 불가능합니다.

 

 

연금소득의 경우 소득 산정 기준은?

○ 연금소득의 경우 재직 및 사업영위 등 사실확인을 생략합니다.

○ 연금소득인 경우 연금수급권자 확인서 등 증명서, 금액이 확인되지 않는 경우 연금수령통장 상 금액으로 확인합니다.

○ 수령기간이 1년 미만인 연금소득 연소득으로 환산하여 적용합니다. (월환산)

 

 

프리랜서인 경우 재직 확인 및 소득 산정 기준은?

○ 개인사업자인 프리랜서의 경우 사업자등록증(또는 사업자등록증명원)으로 사업 영위를 확인합니다.

- 폐업한 경우 해당 소득을 인정하지 않으나, 보험설계사 등이 제출한 최근년도 소득자료가 현 사업과 동일한 업종 및 업태의 소득자료인 경우 소득을 인정

○ 상기와 같은 방법으로 재직 및 사업영위 사실확인이 불가능한 경우에는 경력증명서, 위촉증명서, 고용계약서 등 이와 유사한 형태의 계약서 등으로 확인 가능합니다.

○ 개인사업자인 프리랜서의 경우 소득을 사업소득으로 구분하며, 사업소득의 경우 최근발행 사업소득원천징수영수증, 소득금액증명원 또는 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부 계산서(세무사확인분) 상 금액으로 확인합니다.

 

 

일용계약직인 경우 재직 확인 및 소득 산정 기준은?

○ 일용계약직의 경우 세무서발행 소득금액증명원(소득구분 일용근로소득) 상의 금액 또는 최근 1년 이내 일용근로소득 지급명세서의 합계액을 기준으로 소득을 인정합니다.

- 단, 객관적인 서류로 재직기간이 입증되는 경우에는 연환산 가능

 

 

휴직자인 경우 소득 산정 기준은?

○ 신청일 현재 휴직자는 휴직 직전 1개년 소득으로 인정합니다.

- 단, 최근 3년 내에 1개월 이상의 소득이 없으면 무소득 간주

 

 

복직자인 경우 소득 산정 기준은?

○ 복직 이후 월평균급여로 인정합니다. (급여명세표 합계액 ÷ 해당월수) × 12

- 단, 복직 이후 3개월 급여가 없는 경우 휴직자와 동일하게 산정

 

 

전세자금대출이 지원되지 않는 주택은?

○ 주택도시기금대출의 경우? 주택도시기금법? 에 따라 국민주택규모 이하의 주택 및 준주택 임차만 지원 가능합니다.

- 주택 및 준주택은? 주택법? 상 주택 및 준주택을 의미합니다.

* 따라서, 주택법 상 주택 및 준주택에 포함되지 않는 생활숙박시설 등의 경우 대출 지원이 불가합니다.

○ 아래의 어느 하나에 해당이 되는 경우 지원 불가합니다.

 

1. 건물등기부등본 또는 건축물관리대장상 임차대상 부분이 주거용이어야 하며, 임차목적물에 권리침해(압류, 가압류, 가등기, 가처분, 경매 등)가 있는 경우에는 대출취급 할 수 없음

 

2. 임차대상주택이 직계존비속(배우자의 직계존비속 포함), 형제·자매 등 가족관계 소유인 경우 사회통념상 임대차계약에 의한 자금수수가 이루어진다고 볼 수 없으므로 대출취급 할 수 없음

- 단, 직계존비속을 제외한 형제·자매 등 임대차계약인 경우 실질적 대금 지급내역을 입증하면 예외적으로 대출 취급 가능

 

3. 공동주택 또는 다가구·다중주택 중 1 가구의 일부분(예 : 단순히 일부 방만 임차하는 경우)을 임대차하는 경우에는 대출취급을 할 수 없음

- 단, 세대가 분리되어 있고 출장복명서를 통해 독립된 주거공간(출입문 공유 포함)으로 확인된 경우 대출 취급 가능

 

4. 법인, 조합, 문중, 교회, 사찰, 임의단체 등 개인이 아닌 자가 소유한 주택에 대해서는 기금 전세자금 취급불가.

- 단, 사업목적에 부동산임대업이 있는 법인소유주택은 대출취급 가능

 

5. (임시) 사용승인일 또는 연장된 (임시) 사용승인일로부터 12개월이 경과한 미등기건물 또는 무허가 건물은 대출취급 할 수 없음

- (임시) 사용승인 후 12개월 이내의 미등기 건물은 분양계약서 사본, 입주안내문 사본, (임시) 사용승인서 사본 등을 제출받아 임차목적물, 임대인 등을 확인 후 대출취급 할 수 있음(사후 건물등기사항전부증명서 징구 불요)

 

6. 본인 거주주택을 매도하고 매수인과 임대차계약을 체결하는 주택은 대출취급할 수 없음

○ 또한, 담보 취득이 불가능한 주택의 경우(보증서 발급 거절 등) 전세자금대출 지원이 불가합니다.

 

 

소득산정은 세전인지, 세후인지?

○ 소득은 세전기준으로 산정됩니다.

 

 

자주 하는 질문

전세자금대출 상환방법의 차이는?

○ 일시상환: 원금을 만기에 일시상환하는 방식입니다.

○ 혼합상환: 대출기간 중 원금 일부(10~50%)를 나누어 갚고 잔여원금을 만기에 일시상환하는 방식입니다.

 

 

대출 이용 중 자녀를 출산한 경우 우대금리 적용 기준은?

○ 자녀 출산에 따른 우대금리의 경우

- (신규계좌) 2019.12.31. 이후 신규 접수분은 다자녀가구 0.7%, 2자녀 가구 0.5%, 1자녀 가구 0.3% 적용

- (기존계좌) 2019.12.30. 이전 취급 계좌는 자녀수가 증가할 경우 우대금리를 변경하며, 자녀수 증가일을 기준으로 우대금리 수준을 결정

1) 자녀수 증가일이 2018.9.27. 이전 : 최초 우대금리 적용(다자녀 0.5%)

2) 자녀수 증가일이 2018.9.28.~2019.12.30. : 다자녀가구 0.5%, 2자녀 가구 0.3%, 1자녀 가구 0.2%

3) 자녀수 증가일이 2019.12.31. 이후 : 다자녀가구 0.7%, 2자녀 가구 0.5%, 1자녀 가구 0.3%

 

대출 이용 중 자녀를 출산한 경우 대출한도 및 대출이용기간 산정 기준은?

○ 대출이용기간은 당초 최장 연장기간(4회, 최장 10년) 만료일 기준 미성년 자녀수가 있는 경우 대출기간을 추가 연장 가능합니다.

- 이후 추가 연장 가능여부는 이전 연장기간의 만료일 기준으로 미성년 자녀수를 비교하여 판단

- (예시) 최장 연장기간 이후 추가 연장 적용 사례

① 1회 차 추가연장을 위해서는 최장 연장기간 만료일 기준 1자녀 이상 가구에 해당하여야 하며, 자녀수는 만료일 기준 미성년자녀로 판단

② 2회 차 추가연장을 위해서는 1회 차 추가연장 만료일 기준 2자녀 이상 가구에 해당하여야 하며, 자녀수는 만료일 기준 미성년자녀로 판단

③ 3회 차 추가연장을 위해서는 2회 차 추가연장 만료일 기준 3자녀 이상 가구에 해당하여야 하며, 자녀수는 만료일 기준 미성년자녀로 판단

④ 4회 차 추가연장을 위해서는 3회 차 추가연장 만료일 기준 4자녀 이상 가구에 해당하여야 하며, 자녀수는 만료일 기준 미성년자녀로 판단

⑤ 5회 차 추가연장을 위해서는 4회 차 추가연장 만료일 기준 5자녀 이상 가구에 해당하여야 하며, 자녀수는 만료일 기준 미성년자녀로 판단

○ 대출한도는 추가대출일 기준 미성년 자녀수가 2자녀 이상인 경우 호당대출한도 2.2억 원까지 이용 가능합니다.

 

기존 버팀목대출의 대출기간 중에 결혼 후 새로운 집으로 이사하는 경우에도 신혼버팀목대출 전환이 가능한지?

○ 가능함

 

기존 버팀목대출을 신혼버팀목대출로 전환하게 되면, 대출기간(10년)은 새로 기산 하는지?

○ 전환대출 실행일로부터 최장 10년 가능함

 

버팀목전세자금의 대출기간 중 목적물 변경으로 인하여 대환 하는 경우 타행 간 대환 가능 여부?

○ 타행 간 대환 불가

 

버팀목전세자금의 대출실행일로부터 1년 후 대출기간 중 목적물 변경으로 인하여 대환 하는 경우 기한연장 횟수 및 최장 대출기간은?

(주택도시보증공사 전세금안심대출보증, 한국주택금융공사 임대주택 입주자 특례보증 및 집단전세보증의 경우)

○ 최장 대출기간은 대환대출 전 최초 대출실행일로부터 기산 한 기간을 기준으로 함

○ 기한연장으로 보아 기한연장 횟수에서 차감하며, 1년 이용 후 대환하는 경우 잔여 대출기간(1년)은 최장 대출기간에서 차감 (대환시부터 3회 연장 가능, 최장 8년)

 

신혼부부전용 전세자금대출 상환방법의 차이는?

○ 일시상환 : 원금을 만기에 일시상환하는 방식입니다.

○ 혼합상환 : 대출기간 중 원금 일부(10~50%)를 나누어 갚고 잔여원금을 만기에 일시상환하는 방식입니다.

 

신혼부부전용 전세자금 대출 이용 중 자녀를 출산한 경우 우대금리 적용 기준은?

○ 자녀 출산에 따른 우대금리의 경우

- (신규계좌) 2019.12.31. 이후 신규 접수분은 다자녀가구 0.7%, 2자녀 가구 0.5%, 1자녀 가구 0.3% 적용

- (기존계좌) 2019.12.30. 이전 취급 계좌는 자녀수가 증가할 경우 우대금리를 변경하며, 자녀수 증가일을 기준으로 우대금리 수준을 결정

1) 자녀수 증가일이 2018.9.27. 이전 : 최초 우대금리 적용(다자녀 0.5%)

2) 자녀수 증가일이 2018.9.28.~2019.12.30. : 다자녀가구 0.5%, 2자녀 가구 0.3%, 1자녀 가구 0.2%

3) 자녀수 증가일이 2019.12.31. 이후 : 다자녀가구 0.7%, 2자녀 가구 0.5%, 1자녀 가구 0.3%

 

신혼부부전용 전세자금 대출 이용 중 자녀를 출산한 경우 대출한도 및 대출이용기간 산정 기준은?

○ 대출이용기간은 당초 최장 연장기간(4회, 최장 10년) 만료일 기준 미성년 자녀수가 있는 경우 대출기간을 추가 연장 가능합니다.

- 이후 추가 연장 가능여부는 이전 연장기간의 만료일 기준으로 미성년 자녀수를 비교하여 판단

- (예시) 최장 연장기간 이후 추가 연장 적용 사례

① 1회 차 추가연장을 위해서는 최장 연장기간 만료일 기준 1자녀 이상 가구에 해당하여야 하며, 자녀수는 만료일 기준 미성년자녀로 판단

② 2회 차 추가연장을 위해서는 1회 차 추가연장 만료일 기준 2자녀 이상 가구에 해당하여야 하며, 자녀수는 만료일 기준 미성년자녀로 판단

③ 3회 차 추가연장을 위해서는 2회 차 추가연장 만료일 기준 3자녀 이상 가구에 해당하여야 하며, 자녀수는 만료일 기준 미성년자녀로 판단

④ 4회 차 추가연장을 위해서는 3회 차 추가연장 만료일 기준 4자녀 이상 가구에 해당하여야 하며, 자녀수는 만료일 기준 미성년자녀로 판단

⑤ 5회 차 추가연장을 위해서는 4회 차 추가연장 만료일 기준 5자녀 이상 가구에 해당하여야 하며, 자녀수는 만료일 기준 미성년자녀로 판단

○ 대출한도는 추가대출일 기준 미성년 자녀수가 2자녀 이상인 경우 호당대출한도 2.2억 원까지 이용 가능합니다.

 

기존 버팀목대출의 대출기간 중에 결혼 후 새로운 집으로 이사하는 경우에도 신혼버팀목대출 전환이 가능한지?

○ 가능함

 

기존 버팀목대출을 신혼버팀목대출로 전환하게 되면, 대출기간(10년)은 새로 기산 하는지?

○ 전환대출 실행일로부터 최장 10년 가능함

 

 

 

 

 

 

 

 

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