해외 투자 플랫폼 리얼티모굴 미국 상업용 부동산에 투자하는 방법

리얼티모굴은 미국의 다양한 상업용 부동산에 투자할 수 있는 대표적인 온라인 플랫폼입니다. 오피스, 리테일, 다가구 주택은 물론 부동산 REITs와 1031 교환 프로그램까지 제공하는 이 플랫폼의 특징과 전략을 함께 정리했습니다.

 

 

‘해외 부동산 투자’는 돈 많은 사람들만의 얘기일까?

해외 부동산 투자라고 하면 몇 십억 들고 미국이나 유럽 현지에 법인 세우고 변호사, 회계사 붙여가며 움직이는 걸 떠올리기 쉽습니다. 실제로 그런 구조도 존재하지만, 이제는 온라인 플랫폼을 통해 일반 개인 투자자도 미국 부동산에 참여할 수 있는 시대가 왔습니다.

 

오늘 소개할 리얼티모굴(RealtyMogul)은 미국 현지에서 꽤 오랜 기간 활동해 온 상업용 부동산 전문 투자 플랫폼입니다. 단순히 주택이 아니라 오피스, 리테일, 산업시설, 다가구 주택 등 다양한 상업 자산에 투자할 수 있게 설계되어 있고, 그 외에도 비공개 부동산 리츠(REITs), 세금 유예 혜택을 받을 수 있는 1031 교환 프로그램까지 운영하는 구조입니다.

 

물론 우리나라처럼 원화로 바로 투자되는 건 아니고, 미국 현지 투자자가 주 대상이긴 합니다. 그렇지만 외화 기반 자산 비중을 조금씩 늘려가고 싶은 분들, 미국 부동산 시장을 직접 공부하고 싶은 분들에겐 한 번쯤 살펴볼 만한 플랫폼이라고 생각합니다.

 

리얼티모굴의 주요 특징 

 미국 상업용 부동산 중심의 포트폴리오

리얼티모굴의 가장 큰 특징은 단순한 주거용 부동산이 아니라, 오피스, 리테일, 산업용, 다가구 주택 등 상업용 자산을 중심으로 구성된다는 점입니다. 투자자들은 공개된 투자 정보와 수익 모델을 보고 개별 건물 또는 리츠 상품에 참여할 수 있습니다.

 

차별점 

펀드라이즈처럼 자동 배분이 아니라

직접 투자 대상 선정 가능

보다 능동적으로 포트폴리오를 설계할 수 있는 구조

 

 

온라인 기반으로 투자 전 과정이 가능

회원 가입 후 투자 정보를 열람하고, 투자를 결정하면 온라인에서 서명과 입금까지 전부 처리됩니다. 이후에는 플랫폼 내 대시보드에서 투자 현황, 배당 내역, 건물 운영 상황 등을 실시간으로 확인할 수 있습니다.

 

장점

복잡한 서류 작업 없이 간편하게 투자 가능

정기 리포트, 이메일 알림 등으로 투자자와 지속 소통

 

 

부동산 리츠(REITs) 상품 제공

일반 투자자도 참여할 수 있도록 리얼티모굴은 자체적으로 운영하는 비공개 리츠 2종을 운영하고 있습니다.

 

Apartment Growth REIT

Income REIT

 

차이점

Apartment REIT는 다가구 주택 위주로 성장성과 매각 차익 중심

Income REIT는 배당 중심으로 안정적인 임대수익 추구

 

 

1031 교환 프로그램 운영

부동산을 매각하고, 새로운 부동산으로 교체 투자할 경우 세금을 유예받을 수 있는 제도인 1031 Exchange 프로그램도 제공합니다. 이 프로그램을 활용하면 자본이득세(양도세)를 나중으로 미룰 수 있는 절세 전략이 가능하죠.

 

1031 교환은 미국 시민권자 또는 미국 내 법인을 대상으로 운영됨

외국인 투자자의 직접 활용은 제한될 수 있으나 구조 이해에는 유익함

 

 

리얼티모굴의 투자 분야 

리얼티모굴은 단순히 '부동산'에 투자하는 플랫폼이 아닙니다. 특징적인 건 미국 내 '상업용' 부동산을 중심으로 포트폴리오가 구성된다는 점이죠. 거주용 아파트가 아니라, 임대 수익과 자산가치가 뚜렷한 실전형 부동산 자산에 집중합니다.

 

오피스, 리테일, 다가구 주택 중심의 투자 기회

대표적으로 투자 가능한 자산은 다음과 같습니다.

 

Office Building: 중심상권에 위치한 중·소형 오피스

Retail Center: 로컬 쇼핑몰, 편의점 클러스터

Multifamily Housing: 다가구 아파트 또는 주거단지

Industrial Property: 창고, 유통시설 등 물류 기반 자산

 

포인트

수익형 부동산이 중심이라 매달 임대료 수익이 기대 가능

공실 위험이 낮고, 경기 변동에도 어느 정도 방어 가능한 섹터

 

 

 자체 REITs 상품 일반 투자자도 쉽게 접근

리얼티모굴은 2가지 비공개 리츠 상품을 운영하고 있는데, 이건 복잡한 부동산 매물 분석이 어려운 일반 투자자에게 꽤 유용합니다.

 

Apartment Growth REIT: 다가구 주택 위주, 장기 수익·자산가치 상승 중심

Income REIT: 안정적인 임대료 기반, 현금흐름 중심 포트 구성

 

차이점

Growth REIT는 장기 수익률 극대화,

Income REIT는 매달 배당 중심 구조

 

 

고액 자산가를 위한 1031 교환 투자

기존 부동산 매각 후, 세금 없이 바로 다른 부동산으로 교체 투자하는 1031 Exchange 프로그램도 제공합니다. 주로 미국 시민권자, 거주자, 법인 투자자들이 이용하지만, 이 프로그램이 있다는 자체가 플랫폼의 전문성을 보여줍니다.

 

참고

국내 일반 투자자에겐 직접적인 활용은 어렵지만, 세금 우회와 장기 보유 전략 등 고급 투자 구조를 이해하는 데는 큰 도움

 

리얼티모굴 투자 전략

펀드라이즈나 그라운드플로어 같은 플랫폼은 알아서 분산투자 해주는 구조라 편하긴 합니다. 하지만 리얼티모굴은 투자자가 직접 선택해서 들어가는 구조다 보니 확실히 전략이 있어야 손해를 줄일 수 있습니다.

 

1. 개별 자산에 대한 정보 분석은 필수

리얼티모굴은 투자 전 해당 건물의 위치, 예상 수익률, 임차인 정보, 투자 기간 등을 아주 구체적으로 공개합니다.

투자자 입장에선 이 정보를 꼼꼼히 분석한 후 진입해야 해요.

 

건물의 현재 수익률, 향후 계획(리모델링, 매각 등) 체크

지역 공실률이나 임차인 구성도 리스크 판단 기준이 됨

 

 

2. REITs를 활용한 분산 접근도 가능

직접 개별 자산을 선택하는 게 어렵다면, Apartment Growth REIT나 Income REIT를 통해 간접적으로 여러 자산에 투자하는 것도 괜찮은 전략입니다.

 

REIT 장점

자동 분산 구조

적은 금액으로도 장기 수익 노릴 수 있음

배당과 성장성을 모두 챙길 수 있음

 

 

3. 장기 보유 + 매각 수익을 함께 고려한 진입

리얼티모굴의 자산 대부분은 3~5년 보유 후 매각을 통한 차익 실현을 기본 전략으로 합니다. 따라서 단기 수익보다는 장기 배당 + 매각 시점의 가치 상승을 함께 고려해야 합니다.

 

투자 시 유의사항

중도 인출이 어렵거나 제한될 수 있음

자금 여유가 있는 장기 투자자에게 더 적합

 

미국 부동산을 직접 고르고 투자하고 싶다면, 리얼티모굴이 답이다.

해외 부동산 투자를 단순히 ‘달러 자산으로 분산하자’는 차원이 아니라 실제 미국 현지 자산에 직접 투자하고, 내가 판단해서 선택하길 원한다면 리얼티모굴은 꽤 매력적인 플랫폼입니다.

 

특히 상업용 부동산에 대한 투자 기회를 온라인에서 열람하고, 정기 배당과 장기 차익이라는 두 가지 수익 흐름을 내 전략에 맞게 설계할 수 있다는 점에서 다른 플랫폼들과는 또 다른 실전형 투자의 느낌이 있습니다.

 

물론 투자 결정은 내가 하는 만큼, 분석력과 시장 이해도가 필요합니다. 그렇지만 그만큼 보람도 확실하죠. 해외 부동산에 ‘내가 선택한 전략’으로 투자하고 싶다면, 리얼티모굴이 꽤 괜찮은 출발점이 되어줄 겁니다.